Uw makelaar in Marbella
Wij zijn geopend: ma - vr 9:00 - 17:30, za 10:00 - 15:00 Inloggen Properties for Sale in Marbella
Telefonisch +3464 414 17 35
Bezoek ons kantoor Urb. Marbella Real 27, 29600 Marbella

Zakelijk investeren in Spanje en de fiscus

Wilt u zakelijk een tweede woningen kopen in spanje? de woning kan ook aangeschaft worden door een spaanse vennootschap. uw nederlandstalige makelaar in marbella legt het uit.

Aanschaf van woning door een bedrijf

Wilt u zakelijk een woning of investeringsobject in Spanje kopen? Uw Nederlandstalige makelaar legt het uit.

Spaanse vennootschap

- Inkomstenbelasting en vermogensbelasting

De woning kan ook aangeschaft worden door een Spaanse vennootschap (een Spaanse SL - SociedadLimitada  - ), waarbij de aandelen in de Spaanse SL gehouden worden door een aantal Nederlandse vennootschappen. Wordt enkel de woning verkocht door de vennootschap dan is deze 25-30 procent belasting verschuldigd over de winst die zij hierdoor realiseert. Bij de verkoop van de Spaanse vennootschap (i.p.v. de woning) komt deze heffing in eerste instantie niet in zicht. Er worden nl. aandelen verkocht.
Echter, bij het vaststellen van de prijs van de aandelen bij verkoop van de vennootschap zal wel rekening worden gehouden met de toekomstige belastingclaim over de meerwaarde van de woning in de vennootschap. Indien u of de koper van de aandelen echter heel veel kosten heeft gemaakt (onderhoud en herstellingen) of gaat maken of als de huurinkomsten wat tegengevallen, of de rentekosten voor bijv. een private lening voor aankoop van nieuwe meubelen door de vennootschap wat hoog is, zal het heel waarschijnlijk zijn dat die belastbare winst weer wat lager komt.

Kostenstructuur
De aankoop van een tweede Spaanse woning kan vanuit fiscaal perspectief interessant zijn om deze via een Spaanse vennootschap te laten plaatsvinden. Er moet dan wel een behoorlijk belang mee gemoeid gaan om een dergelijke vennootschapstructuur op te zetten. Het opzetten van de structuur is niet alleen kostbaar; er moet ook rekening worden gehouden met de jaarlijkse kosten t.b.v. de vennootschap. Daarnaast noteren we een tendens in Spanje dat de Spaanse fiscus de 'oneigenlijke' structuren steeds meer tracht te bestrijden. In geval van de samenwerkende makelaars speelt dit minder aangezien er commercieel en transparant via hen verhuurd wordt.

Omzetbelasting
Ondernemer voor de IVA (btw)
BTW (of omzetbelasting) wordt in Spanje IVA genoemd. Om voor de verhuur van een vakantiewoning BTW-plichtig te worden, moet er sprake zijn van IVA-ondernemerschap. Hiervoor is onder meer vereist dat de vakantiewoning is aangeschaft met het oogmerk van verhuur. Het ondernemerschap moet van geval tot geval worden getoetst. Wanneer de woning echter gedurende minimaal 140 dagen per j aar wordt verhuurd, zal de Spaanse Belastingdienst steeds uitgaan van btw-ondernemerschap. Daarnaast moet de vakantiewoning als zodanig kwalificeren. Dit betekent dat de vakantiewoning gezien de bouw, inrichting, ligging en voorzieningen duidelijk kenbaar bestemd moet zijn voor de verhuur (en daartoe ook feitelijk wordt gebruikt) aan telkens wisselende personen. Er kan sprake zijn van ondernemerschap zowel in de situatie waarin rechtstreeks aan de gebruikers wordt verhuurd als waarin de verhuur via een bemiddelingsorganisatie plaatsvindt.

Gevolgen ondernemerschap
Wanneer de Spaanse Belastingdienst de eigenaar van een vakantiewoning als btw-ondernemer aanmerkt, dient hij aangiften in te dienen en over de huuropbrengsten 8% IVA te betalen. Afhankelijk van de situatie (al dan niet verhuur via een emiddelingsorganisatie) dienen btw facturen te worden uitgereikt. Daarnaast dient een btw-administratie te worden bijgehouden.

Aanvraag btw-nummer
Als u als eigenaar voor de verhuur van uw vakantiewoning kwalificeert als btw-ondernemer moet u zich als zodanig aanmelden bij de Belastingdienst.

Eigen gebruik
Belangrijk attentiepunt is nog wel het eigen gebruik van de vakantiewoning door de eigenaar.
Het geval waarbij de eigenaar ter zake van zijn eigen woning een huurovereenkomst sluit met de bemiddelingsorganisatie. In deze situatie wordt de eigenaar gezien als een “reguliere” gast. De bemiddelingsorganisatie moet in dat geval IVA berekenen aan de eigenaar. Omdat het verblijf in de vakantiewoning een privéaangelegenheid betreft, zal de eigenaar deze IVA niet bij de Belastingdienst kunnen terugvragen. Teruggaafverzoeken moeten uiterlijk 30 juni na het verstrijken van het kalenderjaar waarin u de BTW betaalde in het bezit van de buitenlandse belastingdienst zijn.

Successierechten
Zijn de aandeelhouders van de Spaanse SL twee of drie bijvoorbeeld Nederlandse vennootschappen, dan kan het in bepaalde gevallen zo zijn dat er geen Spaanse successierechten over de waarde van de woning zijn verschuldigd.Een Spaanse vennootschap is iets complexere manier om de woning vrij van Spaanse successierechten te houden. Zeker als u enig aandeelhouder van deze Spaanse SL bent. Bovendien kan het recht om successierechten te heffen worden verlegd naar een ander land. Een en ander is afhankelijk van uw specifieke situatie en de waarde van de woning.

Om niet het risico te lopen met de Spaanse fiscus (en mogelijk de Nederlandse) in problemen te komen en voor nog meer informatie adviseren wij u tijdig een afspraak met ons te maken. Wij kunnen u de nodige tips geven voor uw belastingverplichtingen voor uw Spaanse woning.