Uw makelaar in Marbella
Wij zijn geopend: ma - vr 9:00 - 17:30, za 10:00 - 15:00 Inloggen Properties for Sale in Marbella
Telefonisch +3464 414 17 35
Bezoek ons kantoor Urb. Marbella Real 27, 29600 Marbella

Aankoop proces Spaanse woning

Bij het kopen van een woning of investering in spanje komt aardig wat kijken. het is verstandig om bij het investeren in vastgoed in spanje experts in te schakelen.

Hoe koopt u een woning in Spanje?

Bij het kopen van een woning of investering in Spanje komt aardig wat kijken. Het is verstandig om bij het investeren in vastgoed in Spanje de hulp in te schakelen van de Spaanse makelaar, gestor of advocaat.

Onze rol als makelaar

In Spanje worden de meeste onroerend goed transacties door een makelaar begeleid, maar inschakelen van de makelaar is niet verplicht. Voor buitenlanders kan het wel handig zijn om een makelaar in te schakelen, wij kunnen voor u met een Spaanse collega samenwerken. Lange tijd mochten alleen makelaars die waren aangesloten bij de twee makelaars organisaties (Agente de Propiedad Inmobiliaira (API) en Gestor Intermediario de Promociones y Edificions (GIPE)) bemiddelen bij onroerend goed. Die verplichting is in 2001 vervallen, maar het blijft belangrijk om een bemiddelaar met goede reputatie te kiezen.

Uw makelaar voor de Costa del Sol

De courtage van de makelaar is in Spanje vrij, 5 procent is gebruikelijk maar ook 7 tot 10 procent komt voor. Enige research kan lonen, er zijn grote verschillen tussen de tarieven van de verschillende kantoren. In principe wordt de courtage door de verkoper betaald, in de praktijk worden deze kosten vaak in de prijs van het huis opgenomen.

Het belangrijkste is het fiscaal nummer in Spanje. Dit is het zogenaamde NIE nummer. Een NIE nummer, is een registratienummer die je nodig hebt bij de koop van een woning in Spanje. De aanvraag kan een aantal weken duren, je kunt daar dus beter op tijd mee beginnen.

Spreek je de taal redelijk tot goed, dan zou je in feite het meeste rondom de koop van een Spaanse woning zelf voor elkaar kunnen krijgen. Zo niet, dan is het verstandig om zo snel mogelijk een adviseur of gestor in te schakelen voor de aankoop van een Spaanse woning.

Aankoopproces

Het Spaanse proces van aankoop verschilt op cruciale onderdelen van dat van Nederland. Daardoor kunnen er makkelijk onduidelijkheden in het proces sluipen die later problemen opleveren. Start de aankoop altijd met het aanvragen van een NIE-nummer ofwel fiscaal nummer bij de overheid, dat heeft u nodig om een huis te kunnen kopen. Reken op een wachttijd van 30 dagen.

Spreekt u de taal nog niet goed genoeg, laat u in het kooptraject dan bijstaan door ons. Het is belangrijk te weten dat in Spanje bij de aankoop van een huis eigenlijk gaat om de aankoop van de grond. Volgens de Spaanse wet is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van al het onroerend goed op die grond. Het is niet vanzelfsprekend dat het eigendom van de grond ( en daarmee het huis) dat u koopt in handen van één persoon is. Om hier duidelijkheid over te krijgen moet de verkoper zijn eigendomsakte (escritura) tonen, in dit document staat de eigenaar en het registratienummer vermeld zoals dit is opgenomen in het onroerend goed register (registro de proiedad). Een adviseur zal het document gebruiken om in het kadaster de details te controleren. Omdat veel woningen bij verschillende makelaars worden aangeboden is het belangrijk om de woning voor een klein bedrag - meestal een paar honderd euro - voor een korte periode te reserveren, die periode duurt meestal zo’n 15 dagen waarin de makelaar of adviseur alle details kan controleren.

Als partijen het eens zijn over de prijs van het huis dan kan het koopcontract (contrato privado) worden getekend en kan een aanbetaling van 10 procent worden gedaan om de koop te bevestigen. Van dit bedrag wordt het bedrag voor de reservering afgetrokken.

De notariële akte van eigendom (escritura) wordt opgemaakt en gearchiveerd bij de notaris. Er zijn verschillende soorten escrituras. Het type dat gebruikt wordt, is afhankelijk van het soort transactie. Het verschil tussen de aankoopprijs, de aanbetaling en eventueel de hypotheek dient per bankwissel/cheque of bankopdracht te worden voldaan. Nadat het geld betaald is, ontvangt u van de notaris een duplicaat van de escritura waaruit blijkt dat u de nieuwe eigenaar van het onroerend goed bent. De originele akte wordt verstuurd naar het kadaster (registro de propriedad) en daar wordt uw naam ingeschreven op de kadastrale akte. Pas op het moment dat de escritura is ingeschreven, bent u rechtmatig eigenaar.

Zorg dat u zich niet laat verleiden om een lagere waarde van het onroerend goed in de akte op te nemen. Dit wordt nogal eens gevraagd door de verkoper; hij betaalt daardoor minder winstbelasting (zie ook verderop). Door een lagere vermelding te accepteren kunt u later bij verkoop echter zelf met een hoge winstbelasting worden geconfronteerd. Dan is de winst (de verkoopprijs minus de koopprijs) immers hoger dan in werkelijkheid en moet u over het verschil belasting betalen.

Ten slotte moet de nieuwe eigenaar zich met zijn nieuwe bezit ook laten inschrijven bij het catastro, een onderdeel van het Spaanse ministerie van financiën. Deze inschrijving is nodig voor de heffing van onroerendgoed belasting. Vergeet dit niet; er worden tot vele jaren terug naheffingen verzonden.

Taxatie

Voorbeeld taxatie woning MarbellaVoor de koop is het goed een taxatie van het onroerend goed te laten maken, vaak zal de bank die de hypotheek verstrekt hier ook om vragen. Een Spaanse bank kan vaak informeren over een geschikte taxateur. Als richtlijn voor de kosten van een taxatierapport kan men uitgaan van circa 100 euro per 100.000 euro verkoopprijs. Vraag offertes op bij verschillende taxateurs. Overleg met de geldverstrekker welke eisen hij stelt aan het rapport.

Tip: Laat een advocaat tijdig uitzoeken wie volgens het eigendomsregister officieel eigenaar is van de Spaanse woning (registro de la propiedad). Doe dit ook weer niet te lang van te voren, anders kan er in de tussentijd alweer een nieuwe eigenaar zijn gekomen!

Met goed onderhandelen tijdens het koopproces, kun je veel geld overhouden! Zoals bijna overal is de kennis van vraag en aanbod belangrijk om te weten. Vraag uw makelaar daarom naar onder meer de volgende zaken:

  • Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in het gebied?
  • Hoe lang staan de Spaanse woningen of vakantiehuizen gemiddeld te koop?
  • Staan er veel Spaanse woningen of vakantiehuizen in de buurt te koop?
  • Zijn er veel Spaanse makelaars actief?
  • Wonen er vooral Spanjaarden in de buurt, of fungeren de woningen als vakantiehuis?

Met de opgedane kennis kun je realistischer onderhandelen, en bovendien refereren naar andere woningen. Daardoor sta je veel sterker en wordt het het investeren in vastgoed in Spanje makkelijker.

Tip: Hoe laag de prijs van het vastgoed ook is, vraag uw makelaar of u nog een lager bod kunt uitbrengen. En een goede makelaar weet ook wat een reel bod is.